Blog
Houses near canal

Belastingen om rekening mee te houden bij investeren in vastgoed

Leuk kunnen we het niet maken...

Het onderdeel belasting is veelomvattend, maar hier worden enkele onderwerpen die van belang zijn bij vastgoed investeren toegelicht. Overigens is het altijd verstandig om een belastingadviseur te raadplegen bij vragen of twijfels.

Verhuren in prive

Voordelen: onbelaste waardestijging en huurinkomsten vallen onbelast in in box 3 Nadelen: onderhoudskosten en hypotheekrente zijn niet aftrekbaar, Blijf passief belegger, wanneer u zelf actief op zoek gaat naar huurders en regelmatig beheer en onderhoudswerkzaamheden uitvoert, kunt u van de belastingdienst worden bestempeld als actieve belegger of ondernemen, in dat geval valt u inkomsten in box 1 waarbij de belasting veel hoger is. U kunt ook het beheer uit handen geven, dat wordt over het algemeen aangeraden wanneer u meer dan vier panden bezit.

WOZ-waarde

Wanneer u in februari de gemeentelijke beschikking met de WOZ-waarde ontvangt moet u goed opletten of alles klopt, u heeft immer maar zes weken om bezwaar te maken en de WOZ-waarde is bepalend voor uw aangiften van inkomsten belasting. De WOZ waarde bepalend voor hoeveel belasting u moet betalen in box 3. Over het algemeent geldt, hoe hoger de WOZ waarde, hoe meer belasting u moet betalen. De WOZ waarde is daarnaast ook een onderdeel binnen het woningwaardestelsel waarbij aan de hand van punten een maximale huurprijs berekend kan worden. Een hogere WOZ betekent dus ook meer punten in het woningwaardestelsel en dus een hogere huur. Tot slot kan een lage WOZ waarde ervoor zorgen dat de huur onder de liberalisatiegrens valt, zoals uitgelegd onder het volgende kopje.

liberalisatiegrens

Bij het berekenen van de maximale huurprijs vanuit het woningwaardestelsel moet u bedacht zijn op de liberalisatiegrens. Wanneer de maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens (€737,14 in 2020) uitkomt spreken we van sociale huur. Bij sociale huur bent u gebonden aan de berekende maximale huur, terwijl u boven de liberalisatiegrens vrij bent een huurprijs te kiezen. Daarnaast gelden er voor sociale huurwoningen, in tegenstelling tot vrije sector woningen, restricties aan de maximale huurverhoging per jaar. Aan de andere kant kunnen huurders van een sociale huurwoning wel huurtoeslag aanvragen als zij hier recht op hebben. Tot slot heeft de liberalisatiegrens ook gevolgen voor uw belastingaangiften, want bij verhuur in de sociale sector mag u een ander bedrag dan de WOZ waarde invullen onder box 3. U kunt dus belastingtechnisch gunstiger uitkomen met sociale huur.

Kantoorpanden

Sommige vastgoedinvesteerders kopen oude kantoorpanden op om deze om te bouwen tot woningen. Het ombouwen van kantoorpanden kan heel lucratief zijn, maar belastingtechnisch kleeft er een nadeel aan. De overdrachtsbelasting van kantoorpanden is 6% terwijl deze voor woningen slechts 2% is.

btw

Verhuur van woningen is vrij van btw tenzij het gaat om tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld bij vakantiehuisjes, gemeubileerde appartementen of hotelkamers. Kenmerkend is dat de verblijfsruimten zijn ingericht om daarin korter dan 6 maanden te verblijven. In dat geval moet u wel btw vragen maar dan mag u ook de btw van onderhoudskosten terugvragen. Bij de verhuur van een vakantiewoning maakt het niet uit of u rechtstreeks of via een tussenpersoon verhuurd. De ligplaatsen voor woonboten zijn overigens vrijgesteld van deze regeling.

Eigen woning omzetten

Wanneer u een woning verhuurd waar u voorheen zelf in woonde, moet u bedacht rekening houden met twee zaken; hypotheekrenteaftrek vervalt en de bijleenregeling treed in werking. U kunt u geen gebruik meer maken van de hypotheekrenteaftrek vanaf het moment dat u uw woning gaat verhuren. De bijleenregeling treed ook in werking, wat betekent dat u de overwaarde van uw woning weer moet investeren als u binnen drie jaar de volgende woning koopt. Herinvesteert u de overwaarde niet dan is er ook geen hypotheekrenteaftrek meer mogelijk over dat bedrag.

Vermogensbelasting

Sinds 2020 is het bereken van belasting over vermogen iets ingewikkelder geworden. Eerst ging de belastingdienst uit van een grondslag waarover een percentage 30% werd berekend. Maar sinds 2020 gaat de belastingdienst uit schijven, zie tabel. Het idee is dat mensen met meer vermogen ook een hoger rendement behalen. Bij een verhuurde woning geldt nog steeds dat de WOZ waarde bepalend is voor de belasting, dus de ontvangen huur wordt niet meegenomen. Daarnaast worden er kortinen gegeven op de WOZ waarde als er een huurder inzit met huurbescherming.

Schijf grondslag sparen en beleggen Percentage 0,07% Percentage 5,28% Percentage gemiddeld rendement
1 tot € 72.798 67% 33% 1,789%
2 vanaf € 72.798 tot € 1.005.573 21% 79% 4,185%
3 vanaf € 1.005.573 0% 100% 5,28%

Laten we eens een rekenvoorbeeld bekijken om te zien hoe deez regels in de praktijk toegepast worden.

Stel dat u een appartement bezit met een WOZ waarde van 200.000 wat u verhuurd voor €750 per maand (kale huur). In de tabel hieronder staat de berekeningen van vermogensbelasting over het jaar 2019.

bechrijving bedrag toelichting
WOZ waarde pand €200.000
Correctie niet zelfstandig verkoopbaar €20.000 zie verhuur deel van een gebouw
Correctie voor huurbescherming 67% zie waarde verhuurde woning
Belastbaar vermogen €120.600 (€200.000 - €20.000) * 67%
Heffingsvrij vermogen €30.846 zie heffingsvrij vermogen
Grondslag sparen en beleggen €89.754 €120.600 - €30.846
Voordeel schijf 1 laag €34 €72.797 * 67% * 0,07%
Voordeel schijf 1 hoog €1.268 €72.797 * 33% * 5,28%
Voordeel schijf 2 laag €2 €16.957 * 21% * 0,07%
Voordeel schijf 2 hoog €707 €16.957 * 79% * 5,28%
Totaal voordeel €2.011 €1.302 + €709
Te betalen belasting €603 30% van €2.011
Toon berekeningen Verberg berekeningen

Bovenstaande voorbeeld is ter illustratie van de nieuwe vermogensheffing, de praktijk zal vanzelfspreken anders zijn. U kunt bijvoorbeeld een hypotheek vestigen op uw pand en er een tweede pand bijkopen. In dat geval zal de vermogensbelasting niet veel hoger zijn, omdat schulden in mindering worden gebracht op het vermogen, terwijl u dan wel extra huur kunt ontvangen. Kortom, iedere situatie anders is, zodat u voor uw situatie het beste voor adviezen naar een belastingadviseur kunt gaan.

Disclaimer
Hoewel alle teksten en voorbeelden uit dit artikel met uiterste zorg zijn samengesteld, geven wij geen enkele garantie inzake de juistheid of de volledigheid, of het bijgewerkt zijn van de informatie die op dit systeem werd geraadpleegd of die via dit systeem werd uitgewisseld.
Mocht u naar aanleiding van dit artikel vragen of opmerkingen hebben, dan kunt u contact met ons opnemen via ons contact formulier.
cb2ba691-e588-4eb8-981b-3445cfc57d24