Blog
Houses near canal

Vastgoed vergeleken met andere investeringen

Don’t wait to buy real estate, buy real estate and wait – Harv Eker

Vastgoed is nog steeds een van de meest stabile vormen om kapitaal op te bouwen. Bent u aan het overwegen om ook in vastgoed te gaan investeren, dan is het verstandig om u goed na te gaan deze vorm van vermogensopbouw bij u past. Dit artikel kan helpen bij de afweging of investeren in vastgoed iets voor u is en hoe vastgoed zich verhoud tot andere investeringsmogelijkheden.

Rendement

De voornaamste reden dat mensen kiezen voor vastgoed is het rendement wat er mee te maken valt. Zoals eerder al duidelijk werd gaat het dan zowel om de huur als de stijging van de onderliggende waarde. Hiermee is vastgoed een robuuste investering voor de lange termijn, vergelijkbaar met obligaties en aandelen is dit een vorm van eigendom investering. Met eigendom investering bedoelen we dat deze activa zowel winst als inkomsten genereert. De winsten die in de vastgoedmarkt te behalen zijn, ongeveer acht tot tien proces, zijn dan ook vergelijkbaar met die van aandelen. De winsten die te behalen zijn met vastgoedfondsen die ook winkelcentra, kantoren en appartementen complexen in hun portfolio kunnen hebben kunnen ook oplopen tot tien procent. Maar wanneer u in gunstige periodes en op gunstige locaties u slag weet te slaan, dan kunnen de winsten zelfs boven de tien proces uitkomen.

Risico

Vastgoed zal niet altijd in waarde blijven stijgen, een pijnlijk voorbeeld hiervan is de crash van 2008. Hoewel ook de vastgoedmarkt zijn ups en downs kent, is de markt niet zo wisselend als bijvoorbeeld de aandelenmarkt, waar schommelingen van enkele procenten per dag niet uniek zijn. Vastgoed heeft tijdens verschillende markt crashes als veilige haven gediend en heeft nog steeds een goede reputatie als het gaat om stabiliteit. Wees er echter wel op bedacht dat ook de vastgoedmarkt kan dalen, meestal spreken we van schommelingen tussen tien hooguit twintig procent, vandaar dat de meeste zakelijke hypotheken dan ook een eigen bijdragen verlangen van minimaal twintig procent. Wees er ook hierbij op bedacht op de transactiekosten, dus als uw beleggingspand met vijftien procent daalt en u wilt het snel van de hand doen voordat het nog dieper wegzakt in het rood, de verliezen hoger zijn vanwege verkoopkosten.

liquiditeit

Liquiditeit ofwel het de moeite waarmee geld uit een investering beschikbaar wordt, is een van de tekortkomingen bij vastgoedinvesteringen. Vastgoed is niet liquide, zodat u niet zomaar een pand kunt kopen of verkopen met hetzelfde gemak als een aandeel of obligatie, ook zitten er meer kosten verbonden aan transacties voor vastgoed. We kunnen de liquiditeit van vastgoed echter ook zien als kracht in plaats van van zwakte. In de aandelenmarkt kunnen investeerders bijvoorbeeld binnen enkele seconden kopen of verkopen, waarbij de kosten en de lange termijn nog wel eens over het hoofd gezien worden. Daarnaast kunnen er op de aandelenmarkt ook sneller schommelingen ontstaan doordat mensen in paniek raken en geneigd zijn alles te verkopen als het even minder gaat. Omdat vastgoed veel lastiger te verkopen is, spreekt het ook meer investeerders aan met de buy-and-stick-with-it-mentaliteit. Daarnaast kun je ook niet van minuut tot minuut volgen wat de waarde is van uw huidige vastgoedportfolio, terwijl dit bij de meesten aandelen brokers wel gemakkelijk kan. Vastgoed dwingt u dus bijna om eerst goed na te denken en daarna pas over te gaan tot actie. Daarnaast is het ook goed om te weten dat mensen altijd een plak nodig hebben om te wonen, werken, kopen, studeren enzovoorts. De vraag naar vastgoed zal dus niet zo eenvoudig afzwakken, maar het aanbod kan weldegelijk toenemen.

Kapitaalbehoefte

Investeren in de aandelenmarkt is relatief eenvoudig en goedkoop; zoek een broker, open een rekening en begin met investeren. Binnen enkele dagen kunt u voor enkele honderden of duizenden euro's in het bezit zijn van een aandelenpakket. Bij vastgoed is dat duidelijk niet het geval. Het proces van een goed pand vinden en een hypotheek regelen vergt eerder weken dan dagen en de inbreng van eigen geld ligt eerder in de tienduizenden dan in de duizenden euro's. Er zijn alternatieve vormen van vastgoedinvesteren waarbij minder grote kapitaalbehoeftes zijn, bijvoorbeeld via een vastgoedfonds waarbij ook de eigendommen sneller verhandeld kunnen worden.

Diversiteit

Een voordeel van vastgoed is dat de waarde niet per definitie samenhangt met de waarde van andere investeringen. Een aandelenbeurs kan bijvoorbeeld onderhevig zijn aan slecht nieuws, in dat geval zal ieder individueel aandeel inleveren (sommige aandelen meer dan anderen). Vastgoed zal niet altijd in deze gekte meegetrokken, neem bijvoorbeeld de dot com bubble waarbij aandelen massaal in de uitverkoop gingen, sommige fondsen verloren tot tachtig procent van hun waarde, terwijl vastgoed tijdens de dotcom crash zelf lichtelijk steeg in sommige gebieden. Helaas is het geen zekerheid dat vastgoed losstaat van een beurscrash, in de 2008 crash bijvoorbeeld moest de vastgoedmarkt ook flink inleveren.

Waarde toevoegen

Hoewel het lastig kan zijn om op een aandelenmarkt op zoek te gaan naar de bedrijven die waarde kunnen leveren, hebben de meeste mensen wel een idee wat de waarde van een pand kan verbeteren. Beter isoleren, een nieuwe keuken of badkamer kan al snel veel betekenen in waardering waarmee de huur dus ook hoger kan worden. Met goede voorbereiding, daadkracht en onderhandelingsvermogen kunt u op een gunstige prijs uitkomen voor uw vastgoed. Zeker in de private sector kunnen mooie deals te vinden zijn bijvoorbeeld doordat iemand snel van zijn huis af wil om ergens anders te gaan wonen. In de aandelenmarkt is dit voordeel er veel minder omdat u het daar moet opnemen tegen professionele beleggers met veel meer informatie en kennis over de verschillende markten. Waardevermeerdering in vastgoed is te bereiken door goed te weten waar u op moet letten en scherp te onderhandelen.

Belastingvoordeel

Zoals eerder al beschreven zijn er verschillende belastingvoordelen bij het investeren in vastgoed. De voornaamste twee zijn de onbelaste waardestijging van het pand en de onbelaste huurinkomsten in box 3. Vergeleken met andere vormen van beleggingen, zoals aandelen is de belasting op vastgoed redelijk gunstig. Bij aandelen kunt u bijvoorbeeld dividend ontvangen, dat is voor de belastingdienst vergelijkbaar met huur. U hoeft bij zowel dividend als huur de werkelijke inkomsten niet op te geven en kosten zoals rente op leningen mag u niet aftrekken. Bij het berekenen van de belasting over vermogen, kunnen er wel verschillen bestaan tussen aandelen en vastgoed, laten we daarvoor even naar het volgende voorbeeld kijken.

Stel dat u €200.000 vermogen heeft en geen schulden. Wanneer u dit bedrag in de aandelen investeerd, dan ziet de belastingdienst het als vermogen waarover u belasting moet betalen. In de tabel hieronder staat de berekeningen van vermogensbelasting over het jaar 2019.

bechrijving bedrag toelichting
Belastbaar vermogen €200.000
Heffingsvrij vermogen €30.846 zie heffingsvrij vermogen
Grondslag sparen en beleggen €169.154 €200.000 - €30.846
Voordeel schijf 1 laag €34 €72.797 * 67% * 0,07%
Voordeel schijf 1 hoog €1.268 €72.797 * 33% * 5,28%
Voordeel schijf 2 laag €14 €96.357 * 21% * 0,07%
Voordeel schijf 2 hoog €4.019 €96.357 * 79% * 5,28%
Totaal voordeel €5.335 €1.302 + €4.033
Te betalen belasting €1,600 30% van €5.335
Toon tussenstappen Verberg tussenstappen

Laten we er nu vanuit gaan dat u in plaats van 200.000 euro in de aandelen een appartement bezit met een WOZ waarde van 200.000 wat u verhuurd voor €750 per maand (kale huur).

bechrijving bedrag toelichting
WOZ waarde pand €200.000
Correctie niet zelfstandig verkoopbaar €20.000 zie verhuur deel van een gebouw
Correctie voor huurbescherming 67% zie waarde verhuurde woning
Belastbaar vermogen €120.600 (€200.000 - €20.000) * 67%
Heffingsvrij vermogen €30.846 zie heffingsvrij vermogen
Grondslag sparen en beleggen €89.754 €120.600 - €30.846
Voordeel schijf 1 laag €34 €72.797 * 67% * 0,07%
Voordeel schijf 1 hoog €1.268 €72.797 * 33% * 5,28%
Voordeel schijf 2 laag €2 €16.957 * 21% * 0,07%
Voordeel schijf 2 hoog €707 €16.957 * 79% * 5,28%
Totaal voordeel €2.011 €1.302 + €709
Te betalen belasting €603 30% van €2.011
Toon tussenstappen Verberg tussenstappen

In dit (over)versimpelde voorbeeld ziet u dat de investering in vastgoed gunstiger is dan dezelfde investering in aandelen. In de praktijk zien we bijvoorbeeld ook vaak dat er op vastgoed een hypotheek gevestigd wordt omdat daarmee nog gunstigere tarieven behaald kunnen worden. In het voorbeeld hierboven zou u er een appartement bij kunnen kopen door een hypotheek te vestigen op het bestaande pand. Voor de belasting is een hypotheek immers een schuld die afgetrokken mag worden van uw vermogen. Vanzelfsprekend geldt ook hier dat iedere situatie anders is, zodat u voor uw situatie het beste voor adviezen naar een belastingadviseur kunt gaan.

Disclaimer
Hoewel alle teksten en voorbeelden uit dit artikel met uiterste zorg zijn samengesteld, geven wij geen enkele garantie inzake de juistheid of de volledigheid, of het bijgewerkt zijn van de informatie die op dit systeem werd geraadpleegd of die via dit systeem werd uitgewisseld.
Mocht u naar aanleiding van dit artikel vragen of opmerkingen hebben, dan kunt u contact met ons opnemen via ons contact formulier.
820c80e7-fbd0-42b4-b79b-95dc0f1d00d1